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房屋貸款解釋

房貸的意義可解釋為，消費者[承買人]買屋，但資金不夠，所以跟銀行申請貸款，然後在由銀行辦裡抵押權設定~由承買人提供不動產 申請房貸，也就是消費者用房屋當擔保品然後設定抵押給銀行，藉此貸得一定金額的方式就稱為房屋貸款。

如何挑選有利的銀行

1.利率越低越有利：雖然房貸的利息越低越好，但是也不能僅評估前一二年的低利率，要問清楚3年後的利率或未來利率的調整方式。選擇較有信用可靠的銀行。

2.銀行服務品質：房屋貸款是屬於較長期的借款關係，要慎選優質的房屋貸款銀行，公司的品牌固然重要但是服務的品質更重要。

3.繳費便利性：最好選擇靠近居家或上班為優先考量，而且選擇分行據點較多的地方為妥。

4.考慮貸款額度：貸款金額原則上是能高就高，當然還款能力可要控制在經濟許可範圍之內。每月還款金額不要超過月收入的3成，最高不要超過5成以免貸款壓力過重超過自己能力範圍。

5.本金或是利息定額繳款：20年繳本金定額繳款或是固定繳定額利息，差異性很大，一定要問清楚，就是每一期的繳款金額固定還是越繳月少的繳款方式。

6.還款彈性：目前多數銀行都推出多種優惠方案，但是對還款方式有諸多限制，所以對於銀行的提前環款方式要特別的留意，以免付出高額的違約利息。

7.了解房貸的組合：是全部借款金額的利息統一或是有些是搭配修繕貸款或是信用貸款組合，以免一路簽到底而不清楚還有搭配高利息的信用貸款。

貸

款

的

類

型

綜合型房貸

結合了傳統分期付款房貸與理財型房貸兩種特色的商品，客戶可以自由搭配，以便在固定房貸支出下，達到彈性理財的需求。

抵利型房貸

這是結合存款帳戶與房貸帳戶的產品，客戶可利用存款減少每期應付利息，每期約定支付款金額得逕行攤還本金。並隨著本金減少、利息減少，進而縮短房貸償還年限。

固定利率房貸

固定利率房貸就是再對保的時候，就跟與銀行約定一個固定房屋貸款利息。20年都是一樣的利息，不會受到市場利率攀升或走跌的影響，利率都會是一樣的。

指數型房貸

由貸款銀行選擇國內五大或八大行庫金融機構的一年期平均利率為主軸，訂出平均指數，再往上加碼，而加碼的高低則會隨你的繳款或信用狀況等因素而有所不同。

保險型房貸

結合房貸與保險的商品，主要是協助房貸客戶在面臨疾病或意外事故導致死亡或全殘而使自己或家人繳不出房貸時，可由保險公司以理賠金額將剩餘的房貸繳清。

理財型房貸

是一種把不動產當成動產來管理的房貸產品。依照房屋的市值，由銀行提供房貸戶一個循環額度，透過存款與貸款戶頭合而為一的設計，以增加資金調度的靈活性。而客戶只需繳付最低金額即可。

貸

款

型

態

本息平均攤還法：

屬於中、長期的房貸方式，貸款期間每月所繳的金額固定（含本金及利息）為其特色。此法可強迫自己償還本金，並利於做每月的財務規劃。最常見到之房貸類型，其優點為固定繳納本金加利息之金額，可強迫民眾償還本金，並利於每月財務支出規劃。

還本寬限期法：

目前銀行大都有前一、兩年可以只繳交利息，等到寬限期過後再以本息平均攤還，這種還款方式對於自備款不多的首購族或無殼蝸牛轉而買屋的民眾非常有用。因為首購族剛買購時，額外支出較龐大。例如：裝修或購買家電、家具、日常用品等等，可能要支付的費用較龐大故可考慮此類型的貸款方式，貸款一到三年先繳利息，繳款壓力較輕鬆，等到寬限期過後再用本息平均攤還，此類型貸款可使剛購屋者經濟得到喘息機會，等到幾年後經濟能力累積較寬裕後，再開始攤還本金。

本金平均攤還法：

有還本金的話則所繳交的每月房貸，因為有固定攤還金額，利息就會因本金降低而有所調降，優點就是每月所繳的房貸金額會每月逐漸降低，付款壓力也會隨之降低。也是比較能節省利息的貸款方式，因為在每個月平均還本金、利息當然就會逐月減少，壓力當然愈來愈小，但是以剛購屋者的經濟成本來講，算是較危險的，因其資金不是非常充裕的情形下，有可能會繳不出本金及利息之金額。而以上之房屋貸款在提前償還本金時，也會有違約金產生，所以在對保時，要向銀行確認清楚是否有提前還款之罰款規定。

貸款期限有新選擇

一般房貸年限多訂為15~20年，但銀行法修訂後，30年期的房貸已成為貸款人的新寵。若其房貸年限愈長，每月所須攤還的貸款便愈低，可提昇購屋能力，但所支付的利息也比較多。因此還款能力 最好控制在個人收入的三分之一左右。在考慮貸款年限時，也應將利息支出的差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素列入考慮。

貸款的陷阱

房屋貸款真的很不簡單既煩瑣又很難推算，因為加上很多不可測的因子在裡頭，除非你選擇固定利率式的，有時也不能責怪銀行啦！因為利率的轉變並非銀行可以去控制的，但是有些房貸銀行或行員卻會用較其他的手段讓客戶來貸款，其中最常發生的就是針對貸款成數較高的客戶收取較高的利息<越需要貸高的客戶收取越高的利息類私二級貸款型態>或是跟客戶簽二份或三份不同借款利息的合約：例如：有些是用修繕貸款利息，有些是信用貸款利息等等要事先問清楚，有些是客戶自行要多貸一些錢去修繕那就無可厚非，有一些是正常房貸成數不符客戶之所需故需要用信用貸款去滿足，如果客戶事先都明嘹則就是兩相情願，如果是客戶被蒙在鼓裡則可能會感覺被欺騙的感覺喔！有些銀行行員只會講前一二年就優惠的利率，不會提到爾後18年較高額的利率，讓客戶感覺比別家便宜很多，等到開始繳高額利息的時候，感覺負擔壓力超過自己可以承受的範圍，而變成法拍屋的情況不在少數，因為有時的利率落差會高達2%左右。