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三、購屋時機點篇

A.          購屋選擇

(1)樓層選擇：樓層的選擇要看個案的座落位置及規劃而有所不同，一般而言在都會區客戶較喜歡高樓層的話，如果在大馬路邊的話低樓層確實會很吵，盡量挑高樓層，避免噪音干擾最好是5樓以上，低樓層要擔心的問題最需要注意就是安全及噪音或是積水的問題、轉折管道的問題。

(2)棟別的排列：排列的方式有L型、ㄇ型、雙L型、一字型、口型規劃、ㄩ型規劃，規劃的方式有多種方式，棟別排列也會影響到建物的美觀性及結構安全性。

(3)車位規劃：車位的規劃方式：

有登記成大公的方式全社區共同持份，也有登記成獨立建號的小公由購買汽車位的共同持份，當然也有獨立產權的汽車位。80/9/18日以前才有的登記方式，可以登記主建物可以單獨買賣。登記成大公的方式共同去持份的話爭議會較多，萬一車位不夠的話，可能要用抽籤方式去處理也因此衍生很多的糾紛。

(4)建商品牌：最好要找有品牌或是區域有好名聲的建商，購屋會比較有保障。

(5)坪數的規劃：坪數的規劃純住家社區就不要買套房產品，投資的話就可以考慮套房產品。純住家有投資客進場或出租現象出現，社區的管理就難管理。

(6)戶數的規劃：一般台北縣市的社區銷售坪數在2000~3000坪就算是不錯的戶數規劃，因為太多的話會難管理，太少的戶數會管理會出問題，社區的基金較少，可能管理及維修會有問題喔！3000坪*100元=30萬，這樣的社區收益就可以作到很好的管理；台北市的話基地小，所以銷售坪數有在800坪左右管理費收益就應該會比較正常。當然社區的住戶好壞也會影響將來的社區質感，所以戶數或坪數的建議僅是叁考並非絕對值。

(7)大理石好嗎：天然的石材一般都認為較好，但是孔隙較粗，所以要常常的拋磨，而且色素會容易吃進去，尤其是天然石材會有些微的輻射，對於人體會有傷害，大量的鋪設一般都是商業空間，一般的住家大都用在餐桌及茶几或是廚房的檯面或是浴室部分的空間，大量的鋪設地坪就需要定期去拋磨，需要一筆維護費用喔！因為孔隙較大容易吸附雜物或灰塵。一般居家的鋪設建議用拋光石英磚或是復古磚或是大面的羅馬磚。如果房間的話，如果是小面積的房間，建議鋪設超耐磨又防潮的木質地板，感覺空間會較大，表面的縫隙要填平，避免水跑進去，受潮後會生白蟲、或白蟻等等。

(8)室內的高度：一般的室內高度不夠會有壓迫的感覺，切勿買低於2.9公尺以下的房屋喔！會很壓迫啦！樓高與室內淨高是不同的喔！樓高一般就是室內淨高加上樓地板的面積。

(9)格局的規劃：以方正為最佳的格局規劃，切忌怪怪的格局喔！除了視覺趕不佳外，就是財力較不聚！藏風納氣之處謂之財位，裝潢要花更多的錢喔！

(10)實品屋的迷失：買成屋的時候，可能會被包裝過的實品屋所吸引，也不是不能買啦！僅是可能要特別注意細節，例如：天花板是否有反潮的現象，一般實品屋大都是結構體未完全時就先行施作，所以有時水泥都還沒乾的時候就施工，所以完工後一段期間就會有水分滲出，所以一定要小心觀看，有的是在完工後一段期間在施作實品屋的話此現象就較難發生。還有就是施工的材質尤其在內部的地方大部分的客戶都不太懂，很容易買到吃虧的價位喔！再者就是實品屋的發包金額大都是較低，所以一般的施工品質較難去確保，但是也有例外的情況！看建商的作風喔！

(11)樓地板的影響：樓地板就是一般的地板，厚度的多少就很重要喔！因為一般的地板如果在15CM以上的話，樓上的聲音或震動感會降低，如果過小的話很容易會互相的干擾！讓你粉困擾。

(12)公設比：公共設施的部分有分大公、小公。

大公：就是全體住戶都要持份或是使用的空間。例如：地下室的污水處理設備<抽水馬達的電機房>或是水箱及水箱馬達的機電室、機車位空間、車道空間、發電機室、除藏空間、受信室、台電室、網路機電室等等。使用空間：電影院、視聽室、KTV室、健身房、兒童遊戲室、媽媽教室、益智教室、會客室、圖書館。

小公：當棟使用的空間，樓梯間、電梯、機電空間、水塔等等都算是，如果有些設施專屬某空間的話可以劃分為小公。例如：獨立出一個建號專門給有買車位的客戶去持份，一般都是登記在警衛室，然後給有買汽車位的人去持份所有，也算是小公設喔！僅是由特定人士去持份擁有！

(13)贈送機車位：一般的建商都會稱贈送機車位，其實都是你們所購買的啦！一般大公裡就是包含規劃機車位，所以應該不是送給你而是告知妳社區有規劃機車位啦！

(14)管理費用的收費：一般的管理費收入就是要能夠支付社區的管銷呀！不然收支不平衡，社區早晚要出問題啦。先了解社區有多少的基金，加上住戶繳交的預繳管理基金，然後瞭解銷售總坪數為多少?*管理費/坪，看能夠收益多少錢！<包含機車50~100元=及汽車位200元~500元的清潔費用。

支出金額：警衛保全+清潔員工+大公費用+花園整理費用+機電維修費+總幹事+電梯的維修費用+修繕費用等等就可以了解是否可以應付社區支出，千萬不要一開始管理支出就用到社區的管理基金，否則基金用完，社區維修就會很沒有保障。

(15)平面與立面的差價：毎棟大樓不可能每一面的景觀都相同，所以也不會每一層的價位都一樣，所以有分價差，如此就稱為平面差價與立面差價，景觀好一點的價格就調一點，當然較差或是較忌諱有對到屋角或屋簷。路沖的價格就會調低一點。

(16)邊間的優劣：邊間倒底是好呢?或是壞呢?其實好壞都有，因為邊間如果遇到座向不對的或是風勢較大的時候可能會較吵喔！但是一般在衛浴空間的地方可能會有開窗啦！通風性較佳！尤其要注意的就是窗角的地方較容易滲水啦！因為建商的興建品質差異很大，但是大抵上邊間的賣向大都比較吃香啦！採光及通風性較佳。

(17)油漆會龜裂：一般的新成屋如果室內會有小龜裂的現象，其實是很正常，尤其是西曬的房屋更是如此，如果在結構體的地方龜裂的話就比較有問題，一般裂縫超過牙籤的厚度就要特別的小心！而窗框的邊角較容易漏水的關係也是容易讓油漆容易龜裂的主因之一，熱漲冷縮的原理下，當然壁面較容易龜裂，而窗框邊角是因為填實水泥所以算是冷縮縫的問題，當然膨脹係數不同的關係，就更容易裂縫了，窗戶是牆面完成後再安裝進來的，一般的窗框離牆面大都會留在10CM左右的縫隙，而用水泥去填實，所以不同時期的水泥當然膨脹係數就不同，較容易有裂縫算是合理的，一般新成屋大都看不出來或是用批土去帯過。

順便一提窗戶四週為何會容易漏水呢?大都是窗框與牆面的距離過大，建商用磚塊或是水泥填不紮實就是有所謂的空洞的現象，所以一但遇到下雨就會滲水或是過幾天才滲進來！因為雨水會先滲進空洞處然後累積到一定水量的時候就會滲進屋內。
(18)嫌惡設施：就是不好的設施，看得到靈骨塔或墳墓、火葬場、垃圾焚化爐ｖ資源回收場、殺豬場<屠宰場>、雞鴨豬寮、醫院太近的社區<磁場較差>、電塔、發射台基地、臨工業區、臨鐵軌過近、會產生空氣污染的鄰居、離加油站過近。

(19)可能會漏水的部份：
地下室：原則上導致地下室漏水的原因，大概都是出在花圃及噴水池或水池的防水工程上，出現問題。例如：防水層風吹雨淋之後，再加上曝曬產生龜裂的現象，時間久就導致漏水現象產生。
窗框：窗框四週容易龜裂，也最容易產生漏水處(填縫不確實)，玻璃與窗框交接處的矽利康施做不完全(有孔隙)，窗框四週防水層施做不完全。
屋頂：洩水坡道施做不完全，牆板交接處最容易漏水。
(20)建商代為管理期：代為管理期間，建商尚未移交給管理委員會之前，代為管理社區就稱為代管期，故社區的管理規範待移交給管理委員會時，管理委員會等組織是可以加以延續及改革。社區管理會即是管理社區合法的團體但是必須遵照公寓大廈管理條例。

(21)露台面積：喜歡露臺但要付出代價，露台面積大概費用計算方式大都以房屋單價1/3計算，但是也有特殊的露台價格計算方式，並沒有絕對。

(22)屋內有異味的原因：地排管無施做存水彎，廢水排(洗衣機)無施做存水彎，廚房水槽無施做存水彎。浴室的管道間，填縫不週全有縫隙(會容易聽到水聲)，導致臭氣充滿屋內，浴室抽風機無抽到管道間而僅是在天花板迂旋(容易生蚊蟲並且有霉味產生)。存水彎頭就是存放水的彎頭設計(例如：馬桶隨時底下都是充滿水即是(防止臭氣回流))

(23)電線的不能一直無限上綱的加延長線，很容易導致電線走火，所以要加以防範避免電線走火的情況產生就是要增加廚房插座的線徑(一般都是2MM，專用插座為5。5MM)，廚房大都使用高瓦數的電器用品故容易電線走火(電鍋。電磁爐。冰箱。微波爐。烤箱等等)電線最好使用有品牌的電線比較有保障(例如：太平洋電線等等)

(24)箍筋間距大約分為10CM、12CM、15CM。

B.    成屋

(1)  契稅：核定現值*百分之6。舉例：核定現值60萬*百分之6=3600元。

(2)  代書費：房屋的移轉費用、土地移轉費用、位移轉費用。一般的費用在9000元~12000元。

(3)  地政登記規費：

(4)  房屋印花稅：房屋評定現值*千分之1或1/1000=約數百元到數千元。

(5)  土地印花稅：土地公告現值*千分之1或1/1000=約數百元到數千元。

(6)  地政書狀費：每張80元<就是房屋或土地及車位的權狀啦！>。

(7)  房屋土地鑑價費：一般的費用約3000~4800元，不過新成屋較沒有收此筆費用~中古屋的話就可能會加收。

(8)  設定規費：房屋貸款金額*1.2<就是物件會被打八折的意思>*千分之1或1/1000=約數千元<地政事務所加收>。

(9)  設定規費：約3000元~5000元<代書要收的，也稱為設定代書費>。

(10)       瓦斯外管費用：一般約在數萬元視戶數多少而有所不同。

(11)       貸款銀行可能會收的費用：信用查詢費、代辦費用、鑑價費用<同上的說明>。

(12)       工程受益費：要看實際情況而有所不同。

(13)        火地震險：每年一保費用約2000~3000元<無貸款可以不保> 。

(14)        備註：代書費用一般是：移轉土地及房屋。汽車位各1筆為主，如果另外每增加土地1筆。建物1棟則加計移轉費用的25%，如果是汽車位的話一般一個車位加收1000元。

(15)       自來水。電費。瓦斯費用的計算點，要在交屋去抄錶啦！把度數寫清楚喔！而且可以在交屋時留一點尾款<買中古屋的時候>新成屋是不需要的~~喔！對了記得要去更名喔！

C.    中古屋

(1)  佣金費用：賣方是總價的4%、買方是總價的2%。

(2)  房屋土地鑑價費：一般的費用約3000~4800元，不過新成屋較沒有收此筆費用，中古屋的話就可能會加收。

(3)  代書潤筆費：簽約時代書會加收潤筆費或稱為簽約費：1000元~2000元。<中古屋都會收>。

(4)  貸款銀行可能會收的費用：信用查詢費、代辦費用、鑑價費用<同上的說明>。

(5)  買賣中古屋最好作銀行的履約保證，可變因素較高，尤其海砂屋、輻射鋼筋、壁癌、事故屋、鬼屋、兇殺屋、產權不清楚等等的問題會較多啦！

D.    買屋的時間

購買房屋的好時機